« La redynamisation de l’investissement passe par le développement durable »
Entretien avec Philippe Depoux, Generali Real Estate
Entretien avec Philippe Depoux, directeur général, Generali Real Estate French Branch
Décideurs. Comment se structure votre portefeuille immobilier ?
Philippe Depoux. L’immobilier du groupe Generali s’inscrit dans un cadre mondial qui représente vingt-huit milliards d’euros de patrimoine, dont six milliards en France. Il se structure autour de 60 % de bureaux, essentiellement en région parisienne, 15 % de commerces, 10 % de logements, 8 % de logistique et le reste en divers. En matière de localisation, trois quarts de notre patrimoine se situent en Île-de-France et se répartissent en 20 % sur Paris QCA (quartier d’affaires), 26 % hors QCA, 2 % à La Défense, 16 % dans le croissant ouest, 8 % en première couronne et 2 % en deuxième couronne. Historiquement, comme toute compagnie d’assurance, nous étions majoritairement présents sur le logement. Au cours des vingt dernières années, nous avons progressivement revendu du logement au bénéfice essentiellement du bureau, du commerce et de la logistique, en parallèle avec un recentrage sur Île-de-France.
Décideurs. Quels leviers peut-on imaginer pour redynamiser les investissements ?
P. D. Je ne pense pas qu’ils aient particulièrement besoin d’être redynamisés, notamment au niveau de l’investissement institutionnel. Les volumes de transaction se portent bien : les chiffres 2012 sur la France entière sont en baisse d’à peine 10 % par rapport à ceux de 2011, sur des niveaux assez élevés. Il y a de l’argent en France et il est plutôt dédié à des actifs sécurisés, de bonne qualité avec des locataires en place pour de longues durées. D’autre part, il y a très peu d’investisseurs assez courageux pour aller acheter des immeubles mal localisés ou techniquement pauvres. Le marché fonctionne donc à deux vitesses : peu de beaux immeubles avec une forte demande et un marché secondaire avec peu d’acheteurs.
L’objectif est de redonner de l’appétit aux investisseurs pour les immeubles de qualité moindre. Pour cela, il faudrait que les crédits bancaires immobiliers soient de retour afin de financer les opérations de développement, dites de création de valeur sur ce type de bâtiments. En réhabilitant ce parc, on participe au rajeunissement du marché. La redynamisation de l’investissement passe donc par le développement durable. Enfin, il faut rassurer les investisseurs sur la solidité financières des locataires, et qui s’engagent sur de longues durées.
Décideurs. L’immobilier est-il, selon vous, toujours considéré comme une valeur refuge ?
P. D. Plus que jamais. Si l’on considère les vingt dernières années, les investisseurs ont découvert les vertus de l’immobilier comme solution à d’autres sortes de placement. En devenant plus sophistiqué, plus transparent et entouré d’acteurs professionnels, l’immobilier a trouvé sa place dans le monde de l’investissement. Cette valeur refuge protégeait contre l’inflation, et constituait un placement de long terme se substituant à l’absence des fonds de pension en France. Depuis, en plus de cela, les autres types de placement se sont avérés soit risqués, soit peu rémunérateurs. Les obligations d’État des pays sûrs (Allemagne) ne rapportent plus rien et celles des pays moyennement sûrs (France), très peu. Il n’y a que dans les pays jugés plus risqués (Espagne, Grèce) qu’elles commencent à rapporter. Les actions subissent la volatilité de la Bourse. Le private equity peut être rémunérateur mais reste risqué. L’immobilier apparaît donc plus que jamais une valeur refuge dans la mesure où il procure des placements longs et indexés. Malheureusement, ce type de produit n’est pas dupliquable à l’infini.
Décideurs. Quelles sont les opportunités à saisir en 2013 ?
P. D. Sur le papier, les opportunités peuvent venir d’investisseurs des années 2007-2008 qui seraient en difficulté de financement ou en fin de période d’investissement, et donc dans l’obligation de vendre. Les acteurs comme nous, en fonds propres sans besoin de financement, seront puissants pour acheter ce type d’actifs. Autre typologie d’opportunités : les ventes massives par les fonds ouverts allemands qui devraient avoir lieu dans les deux prochaines années ou encore les ventes par promoteurs de projets immobiliers neufs et extrêmement performants en matière énergétique. Il n’est pas impossible également de trouver des opérations de vente de logements en bloc, ce qui nous permettrait de reconstituer une partie de notre patrimoine habitation.
Décideurs. Comment se structure votre portefeuille immobilier ?
Philippe Depoux. L’immobilier du groupe Generali s’inscrit dans un cadre mondial qui représente vingt-huit milliards d’euros de patrimoine, dont six milliards en France. Il se structure autour de 60 % de bureaux, essentiellement en région parisienne, 15 % de commerces, 10 % de logements, 8 % de logistique et le reste en divers. En matière de localisation, trois quarts de notre patrimoine se situent en Île-de-France et se répartissent en 20 % sur Paris QCA (quartier d’affaires), 26 % hors QCA, 2 % à La Défense, 16 % dans le croissant ouest, 8 % en première couronne et 2 % en deuxième couronne. Historiquement, comme toute compagnie d’assurance, nous étions majoritairement présents sur le logement. Au cours des vingt dernières années, nous avons progressivement revendu du logement au bénéfice essentiellement du bureau, du commerce et de la logistique, en parallèle avec un recentrage sur Île-de-France.
Décideurs. Quels leviers peut-on imaginer pour redynamiser les investissements ?
P. D. Je ne pense pas qu’ils aient particulièrement besoin d’être redynamisés, notamment au niveau de l’investissement institutionnel. Les volumes de transaction se portent bien : les chiffres 2012 sur la France entière sont en baisse d’à peine 10 % par rapport à ceux de 2011, sur des niveaux assez élevés. Il y a de l’argent en France et il est plutôt dédié à des actifs sécurisés, de bonne qualité avec des locataires en place pour de longues durées. D’autre part, il y a très peu d’investisseurs assez courageux pour aller acheter des immeubles mal localisés ou techniquement pauvres. Le marché fonctionne donc à deux vitesses : peu de beaux immeubles avec une forte demande et un marché secondaire avec peu d’acheteurs.
L’objectif est de redonner de l’appétit aux investisseurs pour les immeubles de qualité moindre. Pour cela, il faudrait que les crédits bancaires immobiliers soient de retour afin de financer les opérations de développement, dites de création de valeur sur ce type de bâtiments. En réhabilitant ce parc, on participe au rajeunissement du marché. La redynamisation de l’investissement passe donc par le développement durable. Enfin, il faut rassurer les investisseurs sur la solidité financières des locataires, et qui s’engagent sur de longues durées.
Décideurs. L’immobilier est-il, selon vous, toujours considéré comme une valeur refuge ?
P. D. Plus que jamais. Si l’on considère les vingt dernières années, les investisseurs ont découvert les vertus de l’immobilier comme solution à d’autres sortes de placement. En devenant plus sophistiqué, plus transparent et entouré d’acteurs professionnels, l’immobilier a trouvé sa place dans le monde de l’investissement. Cette valeur refuge protégeait contre l’inflation, et constituait un placement de long terme se substituant à l’absence des fonds de pension en France. Depuis, en plus de cela, les autres types de placement se sont avérés soit risqués, soit peu rémunérateurs. Les obligations d’État des pays sûrs (Allemagne) ne rapportent plus rien et celles des pays moyennement sûrs (France), très peu. Il n’y a que dans les pays jugés plus risqués (Espagne, Grèce) qu’elles commencent à rapporter. Les actions subissent la volatilité de la Bourse. Le private equity peut être rémunérateur mais reste risqué. L’immobilier apparaît donc plus que jamais une valeur refuge dans la mesure où il procure des placements longs et indexés. Malheureusement, ce type de produit n’est pas dupliquable à l’infini.
Décideurs. Quelles sont les opportunités à saisir en 2013 ?
P. D. Sur le papier, les opportunités peuvent venir d’investisseurs des années 2007-2008 qui seraient en difficulté de financement ou en fin de période d’investissement, et donc dans l’obligation de vendre. Les acteurs comme nous, en fonds propres sans besoin de financement, seront puissants pour acheter ce type d’actifs. Autre typologie d’opportunités : les ventes massives par les fonds ouverts allemands qui devraient avoir lieu dans les deux prochaines années ou encore les ventes par promoteurs de projets immobiliers neufs et extrêmement performants en matière énergétique. Il n’est pas impossible également de trouver des opérations de vente de logements en bloc, ce qui nous permettrait de reconstituer une partie de notre patrimoine habitation.
