Immobilier : en quoi consiste une opération en déficit foncier et quel intérêt de recourir à des experts ?

Décideurs. Pouvez-vous nous expliquer en quelques mots le déficit foncier ?

Lionel Lafon et Claire Esteves. Tout d’abord il est bon de rappeler que le déficit foncier, instauré par la loi Balladur en 1993, n’est pas un dispositif fiscal à proprement parler, comme le sont par exemple les lois Malraux ou Monument historique, mais bien un mécanisme qui résulte de l’application des règles fiscales prévues notamment par l’article 156 du code général des impôts. Pour faire simple, le propriétaire d’un bien immobilier mis en location génère un déficit foncier lorsque les charges qu’il supporte sont plus importantes que les loyers qu’il perçoit. Ces règles permettent de réduire son imposition et d’optimiser les revenus locatifs sur plusieurs années. Ce cadre fiscal avantageux permet à la fois de favoriser la rénovation de biens immobiliers tout en permettant à l’investisseur de diminuer la pression fiscale liée aux revenus fonciers. L’investissement en déficit foncier s’opère en trois étapes :

• L’investissement dans un bien immobilier ancien à destination d’habitation ;
• Une phase de travaux réalisée par des professionnels de la réhabilitation de logements anciens ;
• Un engagement de location, pendant les trois années suivant la dernière année d’imputation du déficit foncier sur le revenu global.

Comment fonctionne-t-il ?

Pour pouvoir faire du déficit foncier, le propriétaire doit respecter certaines conditions :

• Le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier. Si l’investisseur réalise un déficit en 2024, il doit louer le bien concerné jusqu’au 31 décembre 2027.
• Les travaux déductibles des revenus fonciers doivent être payés dans l’année en cours et concernent uniquement les travaux de réparation et d’entretien mais aussi d’amélioration (si l’immeuble était originellement d’habitation).

Les dépenses effectuées sont déductibles des revenus fonciers l’année où elles sont décaissées. Si le déficit foncier n’excède pas 10 700 euros, mais que le revenu global de l’investisseur est insuffisant pour l’absorber, l’excédent est déductible de ses revenus globaux les six années suivantes. En revanche s’il est supérieur à 10 700 € alors le déficit sera reportable les années suivantes dans la limite de 10 ans. C’est là tout l’intérêt du déficit foncier qui va permettre de venir "effacer" ou diminuer l’imposition des revenus fonciers sur plusieurs années.

Vous avez indiqué être davantage sollicités sur cette thématique du déficit foncier, existe-t-il un profil type d’investisseur ?

Il n’existe pas de profil type d’investisseur, dès lors que vous êtes imposables et que vous percevez des revenus fonciers, ou lorsque vous souhaitez obtenir des revenus complémentaires moins fiscalisés tout en développant votre patrimoine. En revanche il convient de noter que l’effet fiscal sera proportionnel à la tranche d’imposition du contribuable. C’est-à-dire que l’économie d’impôt générée sera plus importante lorsque la tranche marginale d’imposition de l’investisseur est élevée et lorsque ce dernier dispose déjà de revenus fonciers imposables. En effet, le déficit foncier permet de limiter voire effacer l’imposition des revenus fonciers (existants ou nouvellement générés) et présente l’avantage de venir effacer à la fois une partie des revenus les plus fortement fiscalisés au barème de l’impôt sur le revenu (car soumis à la TMI de l’investisseur) mais également les prélèvements sociaux (au taux de 17,2 %). Pour appliquer le déficit foncier, les revenus locatifs doivent nécessairement être imposés via le régime réel (qui permet de déduire toutes les charges supportées). En micro-foncier, le déficit foncier ne fonctionne pas.

Quelles sont les précautions à prendre et/ou vérifications à réaliser ?

Comme nous l’avons expliqué en amont, le déficit foncier consiste en la réalisation de travaux qui seront déduits des revenus fonciers et vont venir dès lors limiter ou annuler leur imposition. Tous les travaux ne sont cependant pas déductibles, c’est pourquoi il convient d’être particulièrement attentif à la nature des travaux réalisés. Sont déductibles : Les dépenses d’amélioration qui visent à apporter à un logement un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie (sans modifier la structure du bâtiment), par exemple le remplacement du chauffage central, la réalisation de travaux d’isolation, le remplacement de la cuisine… Les dépenses de réparation et d’entretien : Il s’agit de travaux qui ont pour objet de maintenir ou de remettre un logement en bon état et d'en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial (par exemple la remise en état d’une installation électrique, travaux de réparation des plafonds, revêtements du plancher etc.) Les dépenses de réparation s’apparentent en général aux dépenses dépassant les opérations courantes d'entretien et qui consistent en la remise en état, la réfection ou le remplacement d'équipements essentiels pour maintenir l'immeuble en mesure d'être utilisé conformément à sa destination. Les dépenses de construction, reconstruction ou d'agrandissement ne sont jamais déductibles (mais prise en compte pour le calcul de la plus-value au moment de la vente du bien).

Est-ce toujours intéressant avec des taux plus élevés qu’il y a deux ans ?

Il est évident que la forte augmentation des taux d’intérêt des dernières années a un impact sur le coût du crédit et donc la rentabilité globale du projet. Néanmoins, il est important de garder à l’esprit que les intérêts acquittés lors du remboursement de l’emprunt sont déductibles en totalité des revenus fonciers. Ces charges financières sont donc amorties en partie (à hauteur de la tranche marginale d’imposition et des prélèvements sociaux) par une diminution de la fiscalité. Ainsi, en sélectionnant un bien avec un excellent emplacement et un ratio travaux/ foncier important, il est toujours possible de réaliser de très belles opérations cette année.

Est-il possible de passer en location meublée ?

Il est vrai que la location meublée, et notamment le régime du LMNP, est actuellement largement mise en avant pour sa fiscalité plus douce que celle des revenus fonciers (mais pour combien de temps ?). Comme expliqué précédemment, pour profiter du déficit foncier, il est nécessaire de mettre en location nue son bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier. Au terme de ce délai, l’investisseur pourra opter pour un changement de fiscalité. Cependant, il conviendra de vérifier en amont s’il reste un déficit foncier reportable qui pourrait permettre de continuer de gommer les revenus fonciers perçus. De plus, le changement de fiscalité ne pourra s’opérer qu’avec un changement de bail de location, qui dépendra donc du terme du bail en cours.

Quel est l’intérêt de travailler avec des prestataires experts ?

Choisir de faire confiance à un professionnel de la réhabilitation, c’est choisir de gagner du temps, de l’argent et de la sérénité. Comme précité, plus le ratio travaux est avantageux, plus l’impact fiscal est puissant. Les opérateurs experts en réhabilitation réalisent une étude minutieuse des villes offrant un fort potentiel locatif, où il est donc pertinent d’investir et négocient l’immeuble en bloc : ils ont donc un effet de négociation significatif. Ils vont ensuite s’attacher à réaliser des travaux dans l’entier immeuble tant dans les parties privatives que communes et permettre ainsi de donner une nouvelle naissance à cet actif immobilier en le valorisant. Ils sont également soucieux d’une revalorisation énergétique pour atteindre, pour les plus performants, une rénovation avec une étiquette énergétique de niveau C. Enfin, ce ratio travaux optimisé (prix du foncier négocié, important volume de travaux) va être sécurisé tant sur le plan juridique, fiscal que financier par l’apport de garanties fortes. Par exemple, nous collaborons régulièrement avec Caractère, marque du développeur d’immobilier ID&AL groupe, qui réalise ainsi des travaux dont l’éligibilité est garantie par le Cabinet Rivière Avocats et Associés et dont le prix est ferme et définitif par les montages avec CPI (contrat de promotion immobilière).