Alors que le Mipim 2012 ouvrira ses portes mardi prochain, les acteurs français de l'immobilier font face, en ce début d'année, à des incertitudes réglementaires croissantes.
Immobilier : cap vers de nouvelles réglementations
Dans un environnement réglementaire en perpétuelle évolution doublé d’un contexte de volatilité très forte, il existe des risques d’exigences accrues de la part des investisseurs et des actionnaires, que ce soit sur les gouvernances des sociétés, qu’elles soient cotées ou pas, ou sur la maîtrise d’un certain nombre de risques spécifiques au secteur immobilier.
Globalement, le secteur financier va connaître entre 2008 et 2020 un choc réglementaire extrêmement important avec des impacts sur le secteur immobilier, que ce soit pour les investisseurs (directement concernés par Solvency 2 et Bâle 3), les bailleurs, les locataires (les nouvelles lois relatives au développement durable ou les normes IRFS vont modifier la façon dont propriétaires et locataires comptabiliseront leur contrat de location) ou les gestionnaires d’actifs. Pour ces derniers, la nouvelle directive AIFM va révolutionner la manière dont seront réglementés les fonds qui, jusqu’à maintenant, ne l’étaient pas.
Les gestionnaires d’actifs sous le contrôle de l’AIFM
L’objectif de l’AIFM, directive européenne lancée par le G20 en 2009 au début de la crise financière, est non seulement de renforcer l’ensemble des fonds considérés comme non réglementés, dit fonds alternatifs, et notamment les fonds de private equity real estate, mais aussi d’intensifier les contrôles et les relations entre les différents intervenants.
Pour les fonds immobiliers, quels qu’ils soient, apparaissent désormais à la fois un superviseur et un dépositaire. L’ensemble des fonds rentrant dans les critères de la directive et leurs gestionnaires feront l’objet d’un agrément et seront sous la supervision d’un régulateur national. De plus, tous ces fonds doivent avoir un dépositaire pour un rôle de conservation des actifs et de contrôle de la société de gestion.
La directive entraînera un renforcement des obligations réglementaires pour les asset managers, plus de transparence vis-à-vis de l’investisseur et du régulateur, l’apparition d’un nouvel intervenant grâce à la présence du dépositaire – qui aura pour rôle de conserver les actifs financiers et contrôler l’existence d’un risque des actifs immobiliers – et une fonction d’évaluation indépendante (interne ou externe mais séparée des activités d’asset management). Enfin, l’AIFM offrira la possibilité de créer un fonds à l’étranger, puisqu’une société agréée en France pourra commercialiser ses produits hors des frontières. Cette directive est plutôt bien accueillie par les investisseurs, ce qui démontre leur appétit pour des produits plus régulés.
Bâle 3 ou l’effet des poupées russes
Bâle 3 a pour objectif d’établir un certain nombre d’exigences vis-à-vis des établissements financiers, dont le renforcement des capitaux propres, l’amélioration de la couverture des risques, la mise en place de coussins anti-cycliques, l’identification des très grands établissements ayant un risque de défaillance et le renforcement des contraintes de gestion de liquidités.
Une mise en place progressive avait été prévue entre 2013 et 2019. Compte tenu du contexte, l’application sera totale pour les banques françaises dès 2013. Alors que certaines continuent de financer des actifs immobiliers très core, aucun financement n’est prévu dans les années à venir pour les actifs non core.
Des titrisations arriveront en refinancement à la même période et, pour le marché immobilier, cela va obliger les fonds et les foncières cotées à travailler très rapidement leur dette. Ces dernières vont allonger la maturité de leur dette et peut-être diversifier les sources de financement en faisant appel aux obligations convertibles, à d’autres fournisseurs de crédit, à des fonds de dette ou à des assureurs proposant de la dette hypothécaire.
Une logique de sécurisation
Les acteurs immobiliers font preuve d’une grande volonté à l’heure de tirer les enseignements de la crise, avec une exigence accrue de la part des investisseurs. Les facteurs actuels et à venir corroborent les stratégies qui sont déjà en place, dans une logique de sécurisation au sein d’un secteur très volatil. L’instabilité du contexte économique et fiscal, qui est en train de se mettre en place depuis cet automne, va nécessairement affecter le secteur de l’immobilier et renforcer les règles de contrôle et de gouvernance. En contrepartie, cette nouvelle stratégie peut promouvoir le caractère sécuritaire de l’immobilier par rapport aux autres classes d’actifs.
Globalement, le secteur financier va connaître entre 2008 et 2020 un choc réglementaire extrêmement important avec des impacts sur le secteur immobilier, que ce soit pour les investisseurs (directement concernés par Solvency 2 et Bâle 3), les bailleurs, les locataires (les nouvelles lois relatives au développement durable ou les normes IRFS vont modifier la façon dont propriétaires et locataires comptabiliseront leur contrat de location) ou les gestionnaires d’actifs. Pour ces derniers, la nouvelle directive AIFM va révolutionner la manière dont seront réglementés les fonds qui, jusqu’à maintenant, ne l’étaient pas.
Les gestionnaires d’actifs sous le contrôle de l’AIFM
L’objectif de l’AIFM, directive européenne lancée par le G20 en 2009 au début de la crise financière, est non seulement de renforcer l’ensemble des fonds considérés comme non réglementés, dit fonds alternatifs, et notamment les fonds de private equity real estate, mais aussi d’intensifier les contrôles et les relations entre les différents intervenants.
Pour les fonds immobiliers, quels qu’ils soient, apparaissent désormais à la fois un superviseur et un dépositaire. L’ensemble des fonds rentrant dans les critères de la directive et leurs gestionnaires feront l’objet d’un agrément et seront sous la supervision d’un régulateur national. De plus, tous ces fonds doivent avoir un dépositaire pour un rôle de conservation des actifs et de contrôle de la société de gestion.
La directive entraînera un renforcement des obligations réglementaires pour les asset managers, plus de transparence vis-à-vis de l’investisseur et du régulateur, l’apparition d’un nouvel intervenant grâce à la présence du dépositaire – qui aura pour rôle de conserver les actifs financiers et contrôler l’existence d’un risque des actifs immobiliers – et une fonction d’évaluation indépendante (interne ou externe mais séparée des activités d’asset management). Enfin, l’AIFM offrira la possibilité de créer un fonds à l’étranger, puisqu’une société agréée en France pourra commercialiser ses produits hors des frontières. Cette directive est plutôt bien accueillie par les investisseurs, ce qui démontre leur appétit pour des produits plus régulés.
Bâle 3 ou l’effet des poupées russes
Bâle 3 a pour objectif d’établir un certain nombre d’exigences vis-à-vis des établissements financiers, dont le renforcement des capitaux propres, l’amélioration de la couverture des risques, la mise en place de coussins anti-cycliques, l’identification des très grands établissements ayant un risque de défaillance et le renforcement des contraintes de gestion de liquidités.
Une mise en place progressive avait été prévue entre 2013 et 2019. Compte tenu du contexte, l’application sera totale pour les banques françaises dès 2013. Alors que certaines continuent de financer des actifs immobiliers très core, aucun financement n’est prévu dans les années à venir pour les actifs non core.
Des titrisations arriveront en refinancement à la même période et, pour le marché immobilier, cela va obliger les fonds et les foncières cotées à travailler très rapidement leur dette. Ces dernières vont allonger la maturité de leur dette et peut-être diversifier les sources de financement en faisant appel aux obligations convertibles, à d’autres fournisseurs de crédit, à des fonds de dette ou à des assureurs proposant de la dette hypothécaire.
Une logique de sécurisation
Les acteurs immobiliers font preuve d’une grande volonté à l’heure de tirer les enseignements de la crise, avec une exigence accrue de la part des investisseurs. Les facteurs actuels et à venir corroborent les stratégies qui sont déjà en place, dans une logique de sécurisation au sein d’un secteur très volatil. L’instabilité du contexte économique et fiscal, qui est en train de se mettre en place depuis cet automne, va nécessairement affecter le secteur de l’immobilier et renforcer les règles de contrôle et de gouvernance. En contrepartie, cette nouvelle stratégie peut promouvoir le caractère sécuritaire de l’immobilier par rapport aux autres classes d’actifs.
