« En 2012, assureurs et fonds souverains représenteront deux tiers des investisseurs sur le marché français »
Entretien avec Olivier Wigniolle, président d'Allianz Real Estate France
Décideurs. Quelles seront les opportunités à saisir en 2012 selon vous ?
Olivier Wignolle. Un mouvement significatif annoncé, mais qui tarde à se dessiner : la probable mise sur le marché de nombreux actifs par les fonds ouverts allemands, notamment ceux qui doivent être liquidés. Le régulateur allemand leur a donné du temps pour organiser sereinement les cessions d’actifs, mais ils vont être conduits à vendre sur une période de vingt-quatre mois environ. Ce sont probablement les fonds allemands qui seront les plus gros pourvoyeurs d’actifs en 2012 : les actifs en France sont de grande qualité, principalement des immeubles de bureaux. C’est une typologie d’actifs qui correspond parfaitement aux actifs recherchés par les assureurs et les fonds souverains. En 2012, assureurs et fonds souverains représenteront deux tiers des investisseurs sur le marché français.
Décideurs. Existe-t-il un engouement des fonds souverains pour l’immobilier ?
O. W. C’est assez difficile à mesurer car ce sont des acteurs qui ne communiquent pas ou peu. L’immobilier les intéresse en tant que classe d’actifs au couple risque/rendement attractif, mais je ne crois pas que l’on puisse parler d’engouement. Il est toutefois fort probable qu’ils réduisent la classe « actions » dans leur allocation d’actifs. Certains fonds du Moyen-Orient avaient, début 2011, une allocation d’actifs très « agressive » : 50 % en actions, 12 % en hedge funds… On peut donc anticiper un certain rééquilibrage au profit de l’immobilier.
Décideurs. En quoi fonds souverains et assureurs divergent-ils ?
O. W. Il ne s’agit pas du tout du même métier. Un fonds souverain cherche des actifs de substitution pour un futur lointain lorsque la ressource naturelle dont bénéficie le pays sera tarie, dans quarante ou cinquante ans. Le rendement immédiat n’est pas leur préoccupation principale. En tant qu’assureurs, nous investissons également à long terme, mais nous avons des objectifs de rendement courant pour nos clients actuels. Notre métier, c’est de faire de l’assurance, et donc de créer des passifs. L’immobilier est l’une des classes d’actifs dans laquelle nous investissons, mais ce n’est pas la plus importante. De plus, les fonds souverains ont beaucoup plus de liberté, un horizon de placement plus long que le nôtre et pas d’obligation de rentabilité en cash-flow à court terme. Ils vont rechercher un rendement significativement plus élevé, et ce au prix d’une volatilité très nettement supérieure (risque financier). Nous ne sommes pas à la recherche des mêmes actifs, car nous n’avons pas les mêmes profils rendement/risque. Un rendement total de l’ordre de 7-8 % pour une volatilité faible nous permet de faire face à nos passifs. Enfin, les fonds souverains lancent des opérations de développement. Je pense notamment aux fonds du Moyen-Orient qui sont très intéressés par l’hôtellerie. Quand nous nous imposons une limite de concentration du risque par actif, les fonds, eux, n’ont aucune contrainte. Ils recherchent les meilleurs actifs et n’ont aucune limite géographique, alors que les assureurs doivent assurer le « matching » de leurs actifs et de leurs passifs en termes de devises.
Décideurs. La forte décroissance des crédits bancaires a-t-elle un impact sur le marché immobilier ?
O. W. Oui, c’est certain. Mais les assureurs pourraient aussi devenir, dans une certaine mesure, un relais pour les financements immobiliers. Le contexte est favorable et Solvency II ne traite pas le prêt immobilier comme il traite l’investissement en immobilier.
Décideurs. L’immobilier est-il selon vous toujours considéré comme une valeur refuge ?
O. W. Les marchés financiers traversent une période qui va conduire à remettre en cause, en partie, les allocations d’actifs : elles se fondaient sur une hiérarchie des risques qui privilégiaient les obligations souveraines, l’allocation d’actifs en découlait. Ce postulat de départ peut être aujourd’hui challengé ; et cela peut créer des changements de comportement. En investissant dans l’immobilier, les investisseurs privilégient en effet l’achat d’actifs tangibles. Ce n’est pas la même perception que d’investir dans des actions et c’est une alternative qui a du sens dans un contexte difficile. Par ailleurs, l’indexation des revenus apparaît comme une bonne protection contre un retour possible de l’inflation.
Olivier Wignolle. Un mouvement significatif annoncé, mais qui tarde à se dessiner : la probable mise sur le marché de nombreux actifs par les fonds ouverts allemands, notamment ceux qui doivent être liquidés. Le régulateur allemand leur a donné du temps pour organiser sereinement les cessions d’actifs, mais ils vont être conduits à vendre sur une période de vingt-quatre mois environ. Ce sont probablement les fonds allemands qui seront les plus gros pourvoyeurs d’actifs en 2012 : les actifs en France sont de grande qualité, principalement des immeubles de bureaux. C’est une typologie d’actifs qui correspond parfaitement aux actifs recherchés par les assureurs et les fonds souverains. En 2012, assureurs et fonds souverains représenteront deux tiers des investisseurs sur le marché français.
Décideurs. Existe-t-il un engouement des fonds souverains pour l’immobilier ?
O. W. C’est assez difficile à mesurer car ce sont des acteurs qui ne communiquent pas ou peu. L’immobilier les intéresse en tant que classe d’actifs au couple risque/rendement attractif, mais je ne crois pas que l’on puisse parler d’engouement. Il est toutefois fort probable qu’ils réduisent la classe « actions » dans leur allocation d’actifs. Certains fonds du Moyen-Orient avaient, début 2011, une allocation d’actifs très « agressive » : 50 % en actions, 12 % en hedge funds… On peut donc anticiper un certain rééquilibrage au profit de l’immobilier.
Décideurs. En quoi fonds souverains et assureurs divergent-ils ?
O. W. Il ne s’agit pas du tout du même métier. Un fonds souverain cherche des actifs de substitution pour un futur lointain lorsque la ressource naturelle dont bénéficie le pays sera tarie, dans quarante ou cinquante ans. Le rendement immédiat n’est pas leur préoccupation principale. En tant qu’assureurs, nous investissons également à long terme, mais nous avons des objectifs de rendement courant pour nos clients actuels. Notre métier, c’est de faire de l’assurance, et donc de créer des passifs. L’immobilier est l’une des classes d’actifs dans laquelle nous investissons, mais ce n’est pas la plus importante. De plus, les fonds souverains ont beaucoup plus de liberté, un horizon de placement plus long que le nôtre et pas d’obligation de rentabilité en cash-flow à court terme. Ils vont rechercher un rendement significativement plus élevé, et ce au prix d’une volatilité très nettement supérieure (risque financier). Nous ne sommes pas à la recherche des mêmes actifs, car nous n’avons pas les mêmes profils rendement/risque. Un rendement total de l’ordre de 7-8 % pour une volatilité faible nous permet de faire face à nos passifs. Enfin, les fonds souverains lancent des opérations de développement. Je pense notamment aux fonds du Moyen-Orient qui sont très intéressés par l’hôtellerie. Quand nous nous imposons une limite de concentration du risque par actif, les fonds, eux, n’ont aucune contrainte. Ils recherchent les meilleurs actifs et n’ont aucune limite géographique, alors que les assureurs doivent assurer le « matching » de leurs actifs et de leurs passifs en termes de devises.
Décideurs. La forte décroissance des crédits bancaires a-t-elle un impact sur le marché immobilier ?
O. W. Oui, c’est certain. Mais les assureurs pourraient aussi devenir, dans une certaine mesure, un relais pour les financements immobiliers. Le contexte est favorable et Solvency II ne traite pas le prêt immobilier comme il traite l’investissement en immobilier.
Décideurs. L’immobilier est-il selon vous toujours considéré comme une valeur refuge ?
O. W. Les marchés financiers traversent une période qui va conduire à remettre en cause, en partie, les allocations d’actifs : elles se fondaient sur une hiérarchie des risques qui privilégiaient les obligations souveraines, l’allocation d’actifs en découlait. Ce postulat de départ peut être aujourd’hui challengé ; et cela peut créer des changements de comportement. En investissant dans l’immobilier, les investisseurs privilégient en effet l’achat d’actifs tangibles. Ce n’est pas la même perception que d’investir dans des actions et c’est une alternative qui a du sens dans un contexte difficile. Par ailleurs, l’indexation des revenus apparaît comme une bonne protection contre un retour possible de l’inflation.
