C. Dargent (Daxter) : "Un nouvel outil pour les acteurs du patrimoine : La Plateforme Foncière"

DAXTER est une société de conseil en immobilier apportant des solutions issues des synergies entre l’expertise immobilière, le conseil stratégique, l’asset management et la gestion locative et technique. Elle accompagne depuis 10 ans des particuliers, des institutionnels ou des entreprises, dans le processus de cession de charges foncières auprès de promoteurs immobiliers et d’investisseurs. www.daxter.fr

La décision de vendre des charges foncières à un promoteur, plutôt qu’un simple terrain ou un immeuble, vise en général à maximiser le profit découlant de la vente pour votre Client propriétaire. Mais on constate que nombre de propriétaires passent à côté de ce profit, car, n’étant pas nécessairement des professionnels avertis de l’immobilier et encore moins de l’urbanisme et de la construction, il ne leur est tout simplement pas possible de déceler et d’identifier les opportunités constructives qui se trouvent, sous leurs yeux, au sein même de leur patrimoine !

Le rôle incontournable du conseil patrimonial

Le Conseil patrimonial avisé aura tout intérêt à rechercher les opportunités constructives dans le patrimoine de ses Clients, car non seulement il sera à l’initiative, en amont, d’une création de valeur jusqu’ici ignorée, mais il pourra également y trouver une piste de diversification de placements en aval, en incitant par exemple ses Clients à investir dans les produits développés par le promoteur acquéreur des charges foncières.

Le Conseil patrimonial joue un rôle majeur du début à la fin de l’opération, c’est lui qui a l’initiative de la démarche, et si le développement d’une opération immobilière s’avère possible, il aura à mettre en place le montage fiscal et patrimonial en amont, mais aussi à déterminer en aval l’orientation patrimoniale à donner aux profits dégagés par l’opération.

Première étape indispensable : identifier une constructibilité et évaluer la plus-value potentielle

DAXTER apporte cette compétence spécifique au Conseil patrimonial, lui conférant ainsi un rôle nouveau et déterminant dans la stratégie d’accroissement de la valeur du patrimoine de ses Clients.

Identifier un potentiel de constructibilité

Le Conseil patrimonial, peut déceler en première approche une opportunité de constructibilité au sein du patrimoine immobilier ou foncier d’un Client… ou pas. En effet, s’il est relativement facile de définir une constructibilité sur un terrain nu, c’est beaucoup moins évident lorsqu’il s’agit d’un terrain déjà construit, d’un bâtiment existant, et encore moins lorsque ce bâtiment fait partie d’une copropriété. Et c’est encore plus compliqué quand les locaux sont occupés ! Pourtant, nombre de programmes immobiliers profitables se sont développés sur des fonciers pour lesquels, en première approche, il semblait difficile ou impossible de réaliser une opération immobilière.

Évaluer la plus-value potentielle

Une fois le potentiel de constructibilité identifié, on doit déterminer les différentes hypothèses envisageables concernant le projet immobilier susceptible d’être réalisé. Il faut faire une analyse fine du marché local, pour déterminer au plus près la nature du programme le plus rémunérateur pour le Client. Il faut ensuite définir un projet de programme immobilier cohérent avec le marché, la configuration du site, et en respect des règles d’urbanisme et de la politique locale de la ville. Il s’agit ensuite d’établir des simulations financières en fonction des différentes hypothèses retenues, afin d’évaluer au plus près le gain de l’opération pour le Client. Compte-tenu des différents critères retenus, il sera possible d’établir une stratégie de consultation et de commercialisation auprès de candidats acquéreurs.

Accompagner le processus de cession de charges foncières

On le sait, s’il peut être très profitable, le processus de vente de charges foncières est long, complexe, et risqué, et le Conseil patrimonial, quelles que soient ses compétences, ne peut pas prendre la responsabilité de s’improviser monteur d’opérations immobilières. C’est un processus long (qui peut prendre plusieurs années), car il comporte de nombreuses étapes préalables à la vente, elle-même soumise à des conditions suspensives d’autorisations d’urbanisme. C’est un processus complexe, car il fait appel à des compétences multiples, nécessitant des intervenants professionnels très divers (experts, notaires, architectes, géomètres, Services locaux de l’Urbanisme, promoteurs, etc.) et il est impératif de disposer d’un savoirfaire dans la coordination de tous ces intervenants. C’est un processus risqué, car au fil de l’avancement de l’opération, les études préalables peuvent révéler des difficultés imprévues (pollutions diverses, problèmes de str ucture, risque de fondations spéciales, etc.), les interlocuteurs peuvent changer, les règles d’urbanisme et/ou la législation peuvent évoluer, les Services d’urbanisme peuvent se montrer contraignants et les autorisations d’Urbanisme plus difficiles à obtenir que prévu, les règles fiscales peuvent être modifiées, les conditions de financement peuvent se durcir, les candidats acquéreurs peuvent se désister ou tenter de trouver des moyens de renégocier les conditions financières de départ, etc.

En conséquence, pour assurer le bon aboutissement d’un tel processus dans des conditions acceptables pour votre Client, il est impératif de le rassurer en lui procurant des moyens de :

- maîtriser le calendrier,

- sécuriser la coordination des intervenants,

- assurer la transparence des opérations.

La SOLUTION : DAXTER, fort de son implication et de son expérience dans la cession de charges foncières, a recherché avec ses partenaires spécialisés, quels seraient les outils permettant d’augmenter l’attractivité de la cession de charges foncières pour les Propriétaires et inciter ainsi leurs Conseils à rechercher dans leurs patrimoines gérés, des sources nouvelles de profits, jusqu’ici en sommeil, ou insoupçonnées.

C’est ainsi que DAXTER a mis au point une méthodologie dont l'essentiel résulte de l’utilisation d’un outil digital spécifique, permettant de contrôler et sécuriser chaque opération nécessaire au bon aboutissement de la vente, tout au long du processus de cession. Cet outil digital s’appelle La PLATEFORME FONCIÈRE et sera opérationnel au 4ème trimestre 2021. Il s’agit d’un outil digital interactif qui donne au Propriétaire et à ses Conseils, à la Ville, et au Promoteur, le moyen d’accéder sur un site unique à toutes les informations et documentations lui permettant de suivre le bon déroulement de l’opération, depuis la consultation jusqu’à la signature de l’acte de cession. 

La PLATEFORME FONCIÈRE devient une nouvelle charnière indispensable à la fluidité et au bon aboutissement des transactions de charges foncières. Pour simplifier, elle constitue une sorte de "data room interactive", et évolutive, assurant l’approvisionnement de la documentation par les différents intervenants et la transparence des informations au fil de l’avancement des projets.

Afin de garantir l’efficacité de cet outil, DAXTER assume tout au long du processus, un rôle de Tiers de confiance, interlocuteur unique assurant l’interface entre les intervenants et pilotant l’ensemble du projet, en interaction continue avec le Conseil patrimonial du Client.