Frédéric Maxwell (Eternam) : "Je vous parle d’un temps que les moins de 20 ans ne peuvent pas connaître"

Asphyxiées par des taux négatifs et mues par la volonté d’aller chercher un peu d’air et de rentabilité sur les marchés les moins volatils et les plus tangibles possibles, des quantités d’argent se sont déversées massivement sur le secteur immobilier.

De ce fait, maintenant que les taux remontent, le déferlement de ces capitaux ralentit, laissant les propriétaires immobiliers en plein désarroi.

On retiendra donc que Christine Lagarde a clôturé une période bénie le 9 juin 2023 en annonçant une augmentation des taux directeurs de la Banque centrale européenne de 25 bps. Une première depuis onze ans et d’une longue série toujours en cours, avec une dixième hausse d’affilée en septembre 2023. La faute à une inflation plus haute que prévu.

La réponse des banquiers sur les taux de financement s’est fait ressentir immédiatement, impactant les prix d’acquisition proposés par les investisseurs dont le coût de la dette devenait plus difficile à supporter. Les vendeurs, de leur côté, n’ont rien voulu entendre, bercés par le vain espoir que cette situation ne serait que passagère.

Cette mésentente entre acheteurs et vendeurs a généré la situation de blocage que l’on connaît actuellement sur les transactions, transformant le marché de l’investissement en véritable no man’s land où les investisseurs tirent à balles réelles. Il existe aujourd’hui un écart entre les prix proposés et la valeur intrinsèque des immeubles, ce qui aiguise l’appétit des acquéreurs opportunistes.

Les annonces de certains véhicules d’épargne, comme les SCPI relatives à la baisse de leur prix de souscription, en sont la suite logique. Ces mouvements initiés par les sociétés de gestion prennent leur source dans la volonté du marché de retranscrire le contexte macroéconomique dans les valeurs. Ils viennent ainsi assainir la situation et vont permettre aux véhicules immobiliers grand public d’afficher une performance future en adéquation avec les besoins des épargnants.

En effet, la baisse du prix des parts n’affecte pas les revenus qui résistent, voire bénéficient de l’inflation. Les SCPI, dont l’objectif premier est de servir un revenu complémentaire sur le long terme prouvent leur capacité d’adaptation.

D’où l’importance de ne pas réagir à chaud et de prendre suffisamment de recul dans ce contexte de crise : comme toujours l’immobilier qui répond le mieux aux besoins des utilisateurs dans le temps dispose d’une valeur d’usage qui perdure beaucoup plus que sa valeur marchande à l’instant T.

Ces fondamentaux passent obligatoirement par des défis bien plus terre à terre que les soubresauts des politiques monétaires : le principal étant la décarbonation de l’immobilier et sa compatibilité avec les contraintes environnementales et sociales actuelles, passage obligé mais ô combien nécessaire vers le monde de demain.

Chacun de nous passe en moyenne 90 % de son temps dans des immeubles*, ce qui constitue la garantie qu’en étant sélectif et lucide sur la qualité des actifs et leur adéquation aux usages des nouvelles générations, l’investissement immobilier a de beaux jours devant lui et qu’il faut raison garder sur l‘analyse généralisée du secteur à court terme.